FAQ

Вопрос приобретения недвижимости — это всегда большое количество вопросов и сомнений. А уж тем более, если речь идет о приобретении недвижимости в другой стране. В этом разделе сайта я буду публиковать ваши вопросы и мои ответы на них. Здесь можно будет найти уже готовые вопросы-ответы на самые популярные и распространенные темы. Ну а если вы не нашли ответа на свой вопрос, то не нужно стесняться, а просто задайте ваш вопрос.

Ксения, опишите, пожалуйста, процесс выбора недвижимости, начиная с момента обращения к Вам клиента?

— Клиент может обратиться дистанционно, т.е. через e-mail, или какой-то мой партнер в Москве присылает мне запрос, либо клиент обращается напрямую. Опять же, он обращается по e-mail или приходит в офис, непосредственно. Если человек обращается по e-mail или по скайпу, то я ему присылаю картинки с описаниями. Так он приблизительно сможет составить представление об этих объектах. Хотя, конечно, эти фотографии не дают полного представления, потому что иногда объект на месте разочаровывает, а иногда, наоборот, на месте  кажется намного интересней, чем на картинках. Тем не менее, с описанием  представление об объекте складывается.  Если же клиент приходит ко мне в офис, то я ему показываю здесь на месте каталог, а потом мы можем с ним поехать посмотреть вживую объект недвижимости, даже бывает сразу, как только он пришел. Зависит от того, дома ли хозяева, если да, то можно и сразу. А бывает, что я могу договориться о просмотре только на следующий день. Дальше мы показываем клиенту несколько объектов, по его реакции смотрим, что ему нравится, пытаемся понять его вкус. Это, конечно, легче сделать, когда вместе с ним смотришь объекты, тогда по ходу дела, показав ему три-четыре объекта, ты уже понимаешь, примерно, что он хочет, ведь все люди разные. В принципе, если это серьезный покупатель, то обычно на просмотр уходит дня 3-4, и человек уже определяется с тем, что он хочет купить.

У вас есть своя база объектов недвижимости? 

— Да, у нас имеется своя база.

— А общенациональная база есть? 

— Нет, общенациональной базы нет. У нас, вообще, маленькая страна, и у всех агентств одни и те же объекты, но у каждого агентства бывает что-то индивидуальное. Большинство объектов в моей базе, они присутствуют и в базе моих коллег, но у меня есть кое-что, чего нет больше ни у кого, и у них тоже есть что-то, чего, допустим, у меня нет, а общей базы у нас нет.

Если не секрет, сколько у Вас суммарных объектов в базе? 

— У меня где-то 3000 объектов в базе, но это включает в себя и дома, и квартиры, и участки земли, и коммерческие объекты. При этом, база – это такая движущаяся субстанция, потому что какие-то предложения устаревают, т.е. проданы просто, и все время появляются новые.

— Ксения, а то, что висит у Вас на сайте, 100 с лишним объектов, это какие объекты

— Цель сайта – это презентация, мы выставляем объекты, которые нам кажутся интересными. Но на самом деле, если у человека есть конкретный запрос, то мы можем ему выслать по запросу гораздо больше объектов. Чтобы не перегружать сайт, мы ограничиваемся лишь небольшим количеством примеров.

Если человек хочет купить квартиру в каком-то городе или дом где-то, имеет ли ему смысл обходить несколько риелторов, ведь у каждого своя база, найдет ли он там что-то новое, что-то другое? Какой процент пересечения баз? 

— Очень большой процент пересечения, бывает, конечно, что у коллеги есть что-то, чего нет у меня, но это может только 5%, все остальное то, что есть у меня, есть и у моих коллег. Люди выбирают риелтора, скорее всего, по симпатиям, по тому, насколько человек внушает ему доверия, насколько человеку комфортно с ним общаться.

— Процесс покупки недвижимости, это не только выбор самого объекта, но и много всяких сопутствующих задач. Это и организация перелета, и какое-то проживание, и то, как будет организован просмотр этих объектов, потом оформление сделки, и т.д... Расскажите, что себя включают Ваши услуги, чем они отличается от того, что предлагают другие черногорские агентства недвижимости?

— На самом деле, по желанию клиента, мы можем организовать проживание в отеле или в частных апартаментах, встречу в аэропорту, ознакомительную поездку. Человек, когда первый раз приезжает в Черногорию, он просто даже не знает, какой ему город больше нравится. Мы можем организовать ознакомительную поездку по побережью или даже на север страны, чтобы человек определился, какой город ему нравится, и тогда ищем недвижимость в этом городе в соответствии с запросами. Кроме того, мы осуществляем юридическое сопровождение сделки. Мы консультируем человека, даже если человек пришел предварительно узнать, мы можем дать первичную консультацию по юридическим вопросам. Но, естественно, если вопрос идет о заключении сделки, то мы можем привлечь адвоката для написания договора. Хотя, в принципе, сделку ведет нотариус, который пишет договор и отвечает всем своим имуществом за чистоту сделки. Бывает, если речь идет о каких-то дорогих объектах недвижимости, например, отеле, то имеет смысл нанять адвоката, чтобы покупатель и продавец чувствовали себя защищенными.

Обычно покупатели знают, что хотят, или часто приезжают, ещё не зная, что им нужно

— Очень часто человек приезжает с одной концепцией, потом покупает совершенно другое, это касается и цены. Бывает, что человек увеличивает свой бюджет, потому что ему что-то конкретно понравилось. Допустим, у него есть какая-то идея, каким он хочет видеть свое будущее жилье, но, когда он уже приезжает в страну, он свое представление корректирует в соответствии с тем, что он видит. Поэтому бывает, что человек меняет концепцию, бывает, что человек хотел купить квартиру, а покупает дом, например. Или хотел купить рядом с морем, а потом понял — нет, надо чуть подальше, такое тоже бывает.

— Т.е. часто люди меняют свои предпочтения?

— Да, такое случается. Вообще, конечно, люди отличаются тем, что они упорны в своих заблуждениях, бывает, что у них есть такая идея и все. Например, человек хочет, чтобы была очень солнечная квартира, я ему говорю, что летом, когда здесь бывает 40 градусов в течении двух месяцев, то вам это солнце уже не очень будет нравиться и вы уже не так будете отказываться от квартиры затененной, но люди не хотят уже слушать, они думают, что риелтор специально придумывает, чтобы им впарить квартиру. Но на самом деле, они через какое время убеждаются, что я это не просто так говорила, но потом уже, когда купят, а некоторые люди прислушиваются. Также большинство людей хотят ближе к пляжу. На самом деле, чем ближе к пляжу или к центру, тем больше шума. Просто, когда люди поживут, они понимают, что в жизни иногда лучше подальше от моря. Или иногда люди хотят вид на море, а вид на море, он предполагает, что дом стоит на горе или на возвышении, тогда очень красивый вид, либо верхний этаж. Но они забывают, что туда нужно подниматься. И вот когда они туда год покарабкаются, то понимают, что погорячились. Бывает, что люди покупают недвижимость с видом на море, а через год его нет, потому что впереди построили дом. Я вообще стараюсь своих клиентов предупреждать, что вид на море будете иметь гарантированно, если у вас первая линия. Кстати, некоторые агентства не так откровенны со своими клиентами и на следующий год человек реально получает впереди еще один дом, всякое бывает.

— Ксения, как происходит процедура оформления и покупки. Считается, что она достаточно проста и прозрачна в Черногории,  расскажите, пожалуйста, об этом подробно. 

— Вообще, российские риелторы говорят, что в Черногории процедура покупки намного проще, чем в России. Когда человек приходит, он сначала встречается с хозяином, с продавцом, обсуждает с ним цену, торгуется, обсуждает динамику оплаты. Можно платить сразу все, можно платить в 3 взноса, в общем, как договоритесь. Дальше встреча у нотариуса.Нотариус обязательно требует в день сделки свежий лист непокретности. Лист непокретности – это выписка из кадастрового реестра, в котором содержится полностью вся информация по объекту. Т.е: данные владельца, квадратура, а также абсолютно все обременения, если они есть. Если, допустим, вчера объект был поставлен под ипотеку или, вдруг, было поставлено какое-то решение суда, то все это фиксируется в листе непокретности. Поэтому его рекомендуется брать в день сделки, чтобы он содержал свежую информацию. Если вы взяли в последний день лист непокретности и он не содержит информации по обременению, то вы можете спокойно покупать эту недвижимость.

— Теоретически может быть такое, что в листе обременений нет, а они на самом деле есть? 

— Такое бывает очень редко и это какие-то, скорее всего, обременения не зарегистрированные. В лист непокретности вносится все абсолютно.  Если суд, то сразу делается отметка, что суд. Может быть какое-то опоздание на день, на два, если в суде прошла бумага, но не успели в кадастре зафиксировать. Но на практике такого не случается практически никогда.

Получается, если в листе непокретности не указаны никакие обременения, значит, объект чист, его можно покупать?

— Да, но дело в том, что у нас в Черногории, к сожалению, был такой период, когда много домов было построено без разрешения или с превышением количества метров. Т.е., допустим, было разрешено строить 1000 квадратных метров, а было построено 1200, это обычно относится к верхним этажам. Поэтому, когда покупаешь верхний этаж, надо особенно внимательно к этому относиться

— Т.е. нужно проверять, что объект фактический соответствует тому, что написано в листе непокретности?

— На самом деле там стоит превышение квадратуры в этом случае. Это может не относится к самой квартире, квартира может находиться на 1 этаже, а просто к самому объекту, что дом построен с превышением квадратуры. Это такие обременения, с которыми можно жить. Другое дело, если потом эту квартиру продавать, то надо объяснять следующему покупателю, проще продать, когда обременений нет.

В любом случае, это не может стать сюрпризом после приобретения? Т.е. все возможные нюансы указаны в этом листе, их не больше и ни меньше?

— Да, нотариус обращает внимание на это при написании обременений, и он всегда объясняет покупателю смысл этих обременений и риски, связанные с ними, это все вписывается в договор. Есть такие обременения, с которыми в принципе нельзя подписывать договор, например, если объект под судом.

Хорошо, с обременениями разобрались. К нотариусу покупатель приходит с Вами и с адвокатом, в случае, если объект достаточно дорогой?

— Да, совершенно верно, при этом, адвокат может писать даже договор, потому что у нотариуса есть некоторая стандартная форма, а адвокат может написать индивидуально договор именно по данному объекту недвижимости. Если речь идет о земле, то еще обязателен кадастровый план, чтобы человек знал, где границы его участка. Во время заключения сделки обязательно присутствует судебный переводчик, который вслух читает договор. Покупатель может задавать вопросы, связанные с юридическими аспектами, это сделано для того, чтобы человек потом не мог сослаться на то, что он не знал, что подписывает. После заключения сделки нотариус обязан в кадастре внести отметку о том, что произошло подписание договора о купле-продаже. Даже если еще деньги не внесены, внесен только задаток, то все равно нотариус обязан пойти и сделать отметку в кадастре о том, что есть договор о купле-продаже квартиры, чтобы владелец не продал квартиру второй раз.

— Это сразу вносится в лист непокретности

-Нотариус обязан пойти в кадастр, внести эту заметку о том, что подписан договор купли-продажи, и это автоматически вносится в лист непокретности. И если хозяин захочет второй раз продать эту квартиру, то в листе непокретности уже будет стоять отметка, что зафиксирован договор купли-продажи.

Когда происходит оплата по договору, права собственности автоматически переходят покупателю?

— Когда продавец получил абсолютно все деньги, то он должен еще написать письменное заявление, что он получил все деньги по договору такому-то и не имеет никаких претензий к покупателю, и разрешает ему без своего дальнейшего согласия произвести процесс регистрации.

— Ксения, скажите, пожалуйста, на своей практике Вы сталкивались с проблемами двойных продаж, каких-то обременений, которые не были учтены или другими подобными проблемами? Каким-то мошенничеством?

— Я стараюсь вести дела честно. Однажды у меня был случай, когда документы по дому задержали в получении. Я предупредила покупателей, что дом находятся в состоянии строительства и документы по нему еще не готовы. Когда дом покупается в состоянии строительства, то человек покупает изначально без документов на квартиру, но при этом есть документы на участок, разрешение на строительство. А сами документы на недвижимость получают, когда дом построен. Люди по-разному на это реагируют, кто-то спокойно ждет свои документы, а кто-то возмущается, предъявляет претензии. У меня за 10 лет всего 2 раза были такие случаи. А вообще, бывали мошенничества, где же их нету. У нас в Будве есть такой дом знаменитый, где квартиры продавали несколько раз, и тот человек, который этим занимался, мошенник, потом скрывался в Германии какое-то время, но его выдали, и теперь он сидит в тюрьме, ему дали 9,5 лет. Но, к сожалению, в этом доме на одну квартиру было несколько претендентов, сейчас ведут судебные дела, пытаются люди выяснить, кто же первый купил эту квартиру.

Как власти решили этот вопрос, чтобы не было двойных продаж в строящихся объектах, также, как и с построенными объектами?

— Да, теперь нотариус должен пойти в кадастре вписать, что эта квартира продана. Дело в том, что если даже объект не достроен, есть проект, и в проекте есть номера квартир. И когда человек покупает квартиру в стадии строительства, то написано, что он покупает квартиру по проектной площади, допустим, 49 квадратов, номер 15 по проекту. На самом деле, когда дом достроен, может быть разница немножко в квадратуре, потому что когда приходит специалист обмеривать, то может получиться плюс-минус 1 квадратный метр, фактически. Но это оговаривается в договоре, там написано, что если разница не больше 3%, то никто никому ничего не должен, а если больше 3%, то происходит некий зачет.

Когда покупатель выбрал объект недвижимости, и готов его купить, то сколько времени займет процесс оформления вплоть до получения документов на собственность?

— На самом деле, если это уже готовый объект, то недели 3. После того, конечно, как сданы документы в кадастр, а документы становятся на оформление в кадастр, когда деньги выплачены. Зависит еще от того, сколько человек деньги выплачивает, может он полгода выплачивает, такое же тоже бывает.

— В связи с этим, сколько покупатель должен пребывать в Черногории?

— Если человек хочет заключить сделку, то он может сделать это за один день, пришел к нотариусу с паспортом, подписал и уехал. Можно даже не присутствовать, а прислать доверенность.

— Т.е. получение документов на собственность уже делаете Вы по доверенности? 

— Да, на самом деле, один день занимает подписание договора и все, а дальше мы все делаем. В дальнейшем мы общаемся с клиентом по скайпу, например, или по e-mail.

— После того, как человек купил недвижимость, то он редко остается жить 12 месяцев в году в Черногории, у большинства работа в России или где-то еще. И людям необходимо сдавать квартиру в аренду  или, по крайней мере, поддерживать ее в приличном состоянии. Какой-то мелкий ремонт делать, мебель закупать и т.д. Здесь Вы оказываете какие-то услуги? 

— Обычно наше сотрудничество не заканчивается после оформления сделки. Во-первых, мы можем помочь полностью обставить квартиру прямо «от и до». Мы накопили в этом плане богатый опыт, у меня есть работница, у нее хороший вкус, она обставила несколько квартир полностью. Мы можем отправить человеку образцы и фотографии. Кроме того, у нас есть люди, которые делают мебель, можно заказать любую на заказ.

— Ксения, а сколько будет обставить прилично квартиру, метров 70, двухкомнатную?

— Мы недавно обставляли квартиру 63 квадрата за 5000 евро, полностью.

А если нужно ремонт сделать?

— Можем организовать и ремонт, если человек вторичку покупает. В принципе, мы оказываем любые услуги — ремонт, помощь в покупке мебели до сдачи. Сдача бывает двух видов: бывает на весь год и бывает на сезон. В сезон с квартиры можно взять больше, чем за год, потому что у нас низкие цены сдачи. Допустим, обычную квартиру, 40 квадратов, можно сдавать максимально не в сезон за 300 евро в месяц, а в сезон за 50 евро в сутки.

— Вы можете сдавать квартиру в аренду?

— Да, мы это делаем своим клиентам.

Многим Вашим клиентам нужно разобраться с медициной, с почтой, со страховками, с какими-то документами, как платить за коммунальные услуги и т.д.

— Когда человек только начинает здесь жить, то ему хочется с кем-то проконсультироваться, и поскольку риелтор — это первый человек, с которым он здесь познакомился, то люди звонят по самым разным вопросам.

— Черногория собирается вступать в ЕС и это совсем скоро должно произойти. Это верно?

— Да, конечно должно, а произойдет или нет, мы уже не знаем, пока говорят, что не совсем соответствуем стандартам, хотя стремимся.

— Покупка недвижимости, что дает в плане статуса? Вид на жительство или, может, гражданство, какой статус мне придает покупка недвижимости в Черногории

— Вообще раньше покупка недвижимости не давала никакого статуса, но вот вышел закон с апреля. И по этому закону написано, что человек может получить разрешение на временное пребывание в стране, в том числе и для пользования своей недвижимостью.

Виза в Черногорию требуется из России? 

— Нет, но человек, который приехал из России, может как турист находиться 30 дней, потом он должен выехать. Люди решают эту проблему выезжая в Боснию, потом возвращаются, благо это в 300 км от Черногории. Люди просто пересекают границу, потом возвращаются. Но сейчас в законе, который вышел с апреля, написано, что человек может получить боравак, в том числе на основании того, что у него есть недвижимость. Раньше, человек получал это разрешение только на основании того, что у него есть фирма или он где-то официально работает. Люди формально хотя бы устраивались на работу, чтобы иметь возможность здесь постоянно находиться. Сейчас, написано в законе про недвижимость, но к сожалению, пока, так не указано на какую сумму должна быть недвижимость.

— Если человек будет владеть недвижимостью на эту минимальную сумму, что за статус он сможет получить?

— Да, человек сможет получить так называемый временный боравак, разрешение на временное пребывание в стране на этом основании.

— Но это не то же самое, что вид на жительство?

— Нет, постоянный вид на жительство, так называемая карта иностранца, она дается в Черногории только, если человек 5 лет прожил.

Что мне дает этот статус временного жителя?

— Такой статус дает возможность просто находиться в Черногории в течение 11 месяцев.

— Потом необходимо проделывать такой же путь на 300 км, да? 

— Нет, потом можно продлить боравак, можно прийти, подать новые документы и продлить. Причем каждый год власти придумывают что-то новое, в этом году одно, через год уже другое, за этим тоже нужно следить, потому что у них каждый год какое-то новшество, нужно заранее знать, что нужно будет в следующем году готовить из документов.

— Т.е. на основании владения недвижимостью стоимостью больше минимально определенной, раз в 11 месяцев человек должен будет представлять документ, что он владелец, либо он сможет въезжать с паспортом России на 30 дней, потом уезжать за границу и приезжать обратно.

— Да совершенно верно.

Черногория находится вне шенгенской зоны. Когда будет вступление в ЕС, если оно будет, владение недвижимостью что-то даст? 

— Я не знаю, пока ничего не ясно, но надеюсь, что даст, пока не знаю, что будет у нас в законах. По идее, въезд в Черногорию, может быть, будет визовый.

Хорошо, какие-то ещё есть нюансы в процессе приобретения, о который Вы не сказали ранее?

— Ну, например, если человек продает недвижимость, раньше такого не было, но сейчас обязательно должно быть письменное согласие супруга.

— Если покупать квартиру на этапе строительства, какие риски недостроя, насколько в Черногории распространено это явление? И насколько цена вырастает, насколько выгодное мероприятие вкладываться на этапе строительства? 

— Как сказать, недострои бывают у нас редко, в основном все достраивается. Т.е. таких рисков как в России касательно недостроев у нас нет. Поскольку я здесь живу достаточно давно, я знаю всех застройщиков, с кем можно связываться, а с кем нет, у нас же маленькая деревня. Я много в своей жизни продала недвижимости на стадии строительства, и все благополучно заселились. Что касается цен, она немножко ниже. В чем удобство вкладываться на этапе строительства, пока дом строиться, можно платить в рассрочку, кому-то это удобно. Т.е. в начале можно заплатить от 10 до 30 процентов суммы, а потом выплачивать остальное в течении того времени, пока строится дом, график платежей там очень гибкий, как договоришься, так и будешь платить. И, если ты покупаешь у фирмы застройщика, то не платится 3 % налога на покупку, потому что фирма заплатила НДС. Если ты покупаешь у частного лица, то ты платишь 3 %. В этом тоже есть плюс. Кстати, надо сказать, что т.к. я работаю уже более 10 лет, то уже сложились хорошие отношения с некоторыми застройщиками, поэтому иногда можно купить квартиру на этапе строительства даже дешевле, чем они продаются официально.

— Сколько стоят Ваши услуги? Как определяется цена?

— Тут бывают разные случаи. Вообще официальная сумма комиссии 3-5 %. Иногда мне платит комиссию продавец, иногда покупатель. Каждый случай индивидуален, это вопрос договоренности.

— Скажите, сколько стоит квартира-студия в городе Будва с хорошим ремонтом и мебелью? То есть чтобы можно было сразу приехать и жить. Спасибо!

— Цена зависит от удалености от Старого города. Даты постройки дома и многих других факторов. Пожалуйста, сообщите более подробную информацию по вашим пожеланиям или сообщите Ваш контактный номер телефон. Минимальная стоимость студии в Будве начинается от 70 000 евро.

 

Готова ответить на все Ваши вопросы, оставленные в комментариях 🙂

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *